Mieterinteressen zweckentfremdet

Steffen Hentrich

Seit dem 01. Mai 2014 ist in Berlin das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) in Kraft getreten. Erklärtes Ziel ist es die Gefährdung der „Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins“ zu verhindern, weshalb die Zweckentfremdung von Wohnraum unter den Vorbehalt einer Genehmigung gestellt werden soll. Es erscheint zunächst recht plausibel, dass die rund 15000 als Ferienwohnungen verwendeten Wohnungen in Berlin das Wohnungsangebot reduzieren und damit zum Anstieg der Mietpreise der Stadt beitragen. Kurzfristig mag da etwas dran sein, doch mittel- bis langfristig kann man prognostizieren, dass die Rechnung der Gesetzgeber nicht aufgehen dürfte.

Berlin ist ein Besuchermagnet, die Stadt hat für Touristen eine menge zu bieten. Sie werden auch kommen, wenn es weniger Ferienwohnungen gibt, selbst bei steigenden Hotelzimmerpreisen wird der Zustrom kaum abreißen. Da ist der Anreiz für das Gastgewerbe recht groß einen großen Teil der wegfallenden Übernachtungskapazitäten durch den Bau neuer Hotels zu kompensieren. Das erfordert Bauland und treibt die Grundstückspreise hoch, was die Investoren von Wohnimmobilien sicherlich abschrecken dürfte neue preisgünstige Mietwohnungen auf den Markt zu werfen. Aber auch der entgangene Gewinn der Eigentümer und Betreiber der bisherigen Ferienwohnungen trägt nicht gerade dazu bei, dass  die Investitionen in den Wohnungsbestand attraktiver werden. Das wird sich über kurz oder lang in der Wohnungsqualität des Mietwohnungsbestands niederschlagen. Selbst wenn ein teil der Touristen wegen steigender Übernachtungspreise wegbleibt, kann keine Rede davon sein, dass Berliner Mieter in der Summe profitieren. Viele Menschen dieser Stadt leben vom Fremdenverkehr, oft gerade solche Menschen deren Ausgaben für Miete einen erheblichen Teil des Einkommens ausmacht. Sie werden in Zukunft nicht weniger Probleme haben preiswerten Wohnraum zu finden.

Mieten bilden sich aus der Relation von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum insgesamt. Den Berliner Mietwohnungsmarkt isoliert zu betrachten und die Augen vor den Konsequenzen für das Gastgewerbe zu verschließen macht aus der Perspektive der Mieterinteressen wenig Sinn. Die Mieten können nur sinken, wenn entweder das Angebot an Wohnfläche steigt oder die Nachfrage nach ihr sinkt bzw. beides gleichzeitig eintritt. Doch das Zweckentfremdungsverbot trägt, wenn überhaupt, kurzfristig nur wenig zu einem steigenden Wohnungsangebot bei, erhöht aber gleichzeitig den Nachfragedruck auf Berliner Hotelzimmer. Den Mietern dieser Stadt wäre nur geholfen, wenn sich generell die Bedingungen für eine Verbesserung des Wohnungsangebots verbessern, vor allem innerstädtische Flächen für mehr Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Das Hängen und Würgen um die Nutzung des ehemaligen Flughafen Tempelhofs zeigt jedoch, dass diese Erkenntnis weder bei den politisch Verantwortlichen, noch bei den Bürgern dieser Stadt angekommen ist. Hilfreich wäre sicher auch, wenn das starre Mietrecht zugunsten einer eher marktgerechten Mietpreisregelung Reformen erleben würde. Dauerhaft niedrige Bestandsmieten sorgen in der Vergleichsmietenregelung dafür, dass sich viele Altmieter noch großzügige Wohnungen leisten können, wohingegen viele Bürger der Stadt beim Wohnungswechsel umso tiefer in die Tasche greifen müssen.

Dieses Gesetz dürfte vor allem von symbolischem Wert sein und Aktivismus der Politik demonstrieren, aber für die Mieter von Wohnraum in dieser Stadt kaum Gewinn bringen. Dafür umso mehr für die Hotelbranche, der die vielen konkurierenden Ferienwohnungen vor jeher ein Dorn im Auge gewesen sein dürften. Bezeichnend ist auch, dass die Genehmigung von Gästewohnungen bei großen Wohnungsbauunternehmen, Gewerkschaften, Universitäten und ähnlichen Institutionen keiner weiteren Begründung bedarf. Wie immer hat sich die politisch einflussreiche Klientel ihre Ausnahmen erstritten und der öffentliche Sektor gleich ganz von der Wirkung befreit. Übrig bleibt ein Gesetz, das sich im Namen der Bürger gegen die Bürgerinteressen selbst richtet und dabei sogar noch darauf baut, dass sich die Menschen gegenseitig beim Staat anschwärzen.

3 Antworten zu “Mieterinteressen zweckentfremdet

  1. Solche Autoritarismen haben politökonomisch faschistischen (<- im eigentlichen politiktheoretischen Sinne dieses Begriffes) Charakter. Eine rechtsstaatliche Regelung wäre, öffentlich finanziell günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und Privateigentümern die Verfügung über ihr Privateigentum (als Wesenskern dieses Rechts) zu überlassen.

  2. Von 15 000 Ferienwohnungen in Berlin zu sprechen ist falsch. Es gibt bei airbnb z.B. nur ca 3000 Angebote. Doch viele dieser Angebote sind nur einzelne Zimmer, also keine ganzen Wohnungen. Und viele Angebote sind nur befristet, z.B. fuer den Urlaub des Hauptmieters.

    Schlimmer noch: Es werden auch abgelaufene Angebote angezeigt, wie z.B. das Zimmer, welches zu Weihnachten 2012 für eine Woche zu mieten war.

    Der BGH hat 2010 entschieden, dass Touristen in Ferienwohnungen auch nur wohnen und diese NICHT „zweckentfremden“

  3. Hamburg enteignet Vermieter – Grundgesetz für Vermieter eingeschränkt
    In Hamburg hat der SPD-Senat mit der Begründung, es fehle an “bezahlbaren Wohnraum” und es sei “schwierig” eine bezahlbare Wohnung in Hamburg zu finden, ein Wohnraumschutzgesetz beschlossen, welches unglaubliche Regeln enthält und welches Investitionen in den Wohnungsneubau verhindert.
    – Ehepaare dürfen nicht zwei Wohnungen in Hamburg bewohnen, weil so wertvoller Wohnraum zweckentfremdet wird. Immobilienbesitzern droht die Zwangsverwaltung
    Die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ nach Artikel 13 des Grundgesetzes ist für Vermieter in § 16 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes eingeschränkt, damit Beamte bei Verdacht “jederzeit und unangemeldet” Wohnungen kontrollieren können
    Hausbesitzer müssen Leerstand ab dem ersten Tag des Leerstands den Behörden melden
    Mietverträge kürzer als 6 Monate stellen eine „Zweckentfremdung“ dar und sind verboten
    der Versuch, eine Ferienwohnung zu vermieten und der Versuch, Werbung für eine Ferienwohnung zu machen stellt bereits eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 50 000€ Geldstrafe verfolgt wird.
    Das neue “Hamburgische Wohnraumschutzgesetz” wurde am 21.5.2013 von der Bürgerschaft beschlossen und trat am 1.6.2013 in Kraft.
    Schon sieben Wochen später musste der Hamburger Senat auf die Anfrage des FDP-Abgeordneten Dr Duwe mitteilen, dass den Behörden insgesamt aber nur 166 zweckentfremdete Wohnungen bekannt sind. Also wurde ein Gesetz für lediglich 166 Wohnungen beschlossen, obwohl es in Hamburg 930 000 Wohnungen gibt.
    Sodann wurden die Zahlen des Mikrozensus zum Wohnungsmarkt bekannt, die ergaben, dass es 24 000 mehr Wohnungen in Hamburg gibt, bei 83 000 weniger Hamburger Einwohnern als bisher angenommen.
    Auch die zuständige Bausenatorin Jutta Blankau bestritt mehrfach, dass es überhaupt in Hamburg an „bezahlbaren“ Wohnungen fehle.
    “In einigen Stadtteilen ist bezahlbarer Wohnraum knapp”
    Hamburger Bausenatorin Blankau am 23.2.2013
     „Von Wohnungsnot kann nicht die Rede sein. In angesagten Vierteln gibt es einen Wohnungsmangel. In St. Georg oder der Schanze ist die Nachfrage höher als das Angebot.”
     Hamburger Bausenatorin Blankau am 31.3. 2011
    Der Baustaatsrat Michael Sachs in der Stadtentwicklungsbehörde und bis 2011 “Wohnungsbaukoordinator” des Senats sagte zu dem gerade beschlossenen Wohnraumschutzgesetz:
    ” Eine Phantomdiskussion und politischer Unfug. Die Politik reagiert reflexhaft auf wachsenden öffentlichen Druck mit der Schaffung neuer Bürokratien.”
    Statt jedoch dieses weitere Verbotsgesetz für gerade einmal 166 „zweckentfremdete“ Wohnungen umgehend auszusetzen, wird das Wohnraumschutzgesetz in Hamburg rigide durchgesetzt.
    Das geht soweit, dass getrente lebende Paare gezwungen werden, zusammen zu wohnen, damit eine freiwerdende Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht.
    Der Hamburger Senat plant, jährlich 6000 neue Wohnungen bauen zu lassen. 2000 dieser neuen Wohnungen soll das städtische Wohnungsbauunternehmen Saga erstellen, weitere 4000 Wohnungen sollen von privaten Investoren gebaut werden.
    „Wir wollen Finanzinvestoren aus Hamburg fernhalten“ hat trotzdem der SPD Wohnungsbau-Experte Dirk Kienscherf erklärt und konterkariert damit die Senatspolitik aus ideologischer Verblendung.
    Die im Wohnraumschutzgesetz geschaffene Möglichkeit der Zwangsverwaltung verstösst gegen das Eigentumsrecht des Grundgesetzes. Dies hat der SPD-Senat sogar selber in der Drucksache 20/616 ausgeführt: „dem verfügungsberechtigten Wohnungseigentümer dürfen nach der Rechtsprechung grundsätzlich keine Aufgaben aufgebürdet werden, die auf Grund des Sozialstaatsprinzips dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen (siehe BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005, I ZB10/05
    Betroffene Hausbesitzer forderten die CDU Hamburg auf, Verfassungsbeschwerde gegen das Wohnraumschutzgesetz zu erheben.
    Interessant:
    Nach Ansicht des Hamburger Senats wird eine Wohnung “zweckentfremdet”, wenn man dort nicht auf Dauer wohnt. Jedoch hatte schon vor Jahren der BGH entschieden, dass auch Touristen, die nur einige Tage eine Wohnung bewohnen, diese zum Wohnen nutzen. Urteil vom 15.01.2010 – Az.: V ZR 72/09
    Interessant:
    Wenn es um Steuern geht “wohnt” man bereits, wenn eine Wohnung nur 2 -3 Mal im Monat von einer Stewardess “aufgesucht” wird, um dort die Kleidung zu wechseln. Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 13.12.2010, Aktenzeichen 3 K 1060/09
    Das Wohnraumschutzgesetz in Hamburg greift willkürlich in das Eigentumsrecht ein und wird zu einem weiteren Rückgang der Neubautätigkeit in Hamburg führen. Eine Jagd auf Vermieter findet in Hamburg statt.
    Zahlreiche Infos finden Sie auf http://www.hamburg-wohnung.info

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